今天写这篇文，其实是想解开大家对中海映山湖这个项目的误解。
其实，与其说是解开大家对项目的误解，倒不如说是解开大家对我态度的误解。
虽然我曾经在很多篇文章中提到过这个项目，以及这个项目在宣传上的蜜汁操作和惨淡开盘，但其实我对项目本身并没有多少意见，甚至在某些方面是持支持态度的。
我对项目的意见，主要还是在宣传和营销方面，正如我之前说的，没有尊重本地的消费文化。
而在最近，不得不说中海映山湖项目宣传是有一些进步的，尤其是近期签约学校的海报，除了丑没大毛病。
对我个人而言，项目之前的中段策划和前段营销完全是脱节的，甚至在开盘期间制造了一些业内的笑料，“长安街”的区位提法更是让人摸不着头脑，以至于我在想，策划到底有没有到项目上看过，或者想问项目究竟有没有策划。
又有点儿跑偏了，但正如我之前所说，我对中海映山湖这个项目本身是没多大意见的，除了叠墅产品对贵阳市场来说有点超前以外，项目本身的槽点并不多。
一、在板楼的坚持下，中海几乎做到了最优解
首先有一个需要澄清的点，那就是中海映山湖项目所用的滨湖花城地王，其实是一块很令人头疼的优质土地。所谓优势，在于其区位，现在确实不怎么样，但未来将是金融城区域外延的重要组成部分，这个待会儿细说。
而令人头疼的部分，在于地块本身的指标。综合容积率2.，商业占比高达25.73%，其中内部两个分地块为纯商业，此外还涉及部分长坡岭的林地，既增加了项目的规划难度，也增加了项目的开发成本。
在这样的指标下，中海还是想继续做中高端定位，显然会面临高不成低不就的问题，而且如此核心的地块，损容的方案集团肯定不会批，于是硬着头皮做产品规划，最终得到了现在的“高层洋房高低配+叠墅”主打产品。
户型上，几个面积段除了部分户型的朝向外，都没有明显的硬伤，属于大众接受度比较高的设计，功能划分、动静分离和动线设计都比较到位。
来源：房天下
来源：房天下
不过，中海执着于做板楼，会导致高层公摊稍大，在我看来，这块地的高层老老实实做塔楼，也许会更加合适一些，毕竟在贵阳购房者心中，板楼和塔楼并不能形成明显的错位竞争，仅仅能锦上添花。
另外就是叠墅产品，对于贵阳市场来说是过于超前了的，要知道，就在观山湖区，新的老的别墅类产品很多，远的有金元、中天的别墅，近的有理想城和阅山湖的别墅，叠墅和别墅的区别，就在于能否独户独栋，消费者会想，“我花了这么多钱，为什么还要和别人分享纵向的空间。”
实际上叠墅产品本身也是没问题的，同时也是未来低层住宅的发展趋势之一，是比洋房更高端、比别墅更是实在的产品，对于进入存量时代且寸土寸金的一线城市来说，叠墅产品能很好地消化掉高端购房者，然而贵阳尚未进入存量时代，城市还在不停扩容，到处都有地可以做墅类产品，舒适度也会比叠墅高不少，因此现在做叠墅对于贵阳购房者来说确实超前了一些。
做出这样的超前产品来，就一定要做好解释工作，可惜这一点中海还是没有做好。实际上这样的产品对于客户的定位是很精准的，我在这里帮中海做一下比较个人的分析吧。如果你是在观山湖区、白云区上班的企业高层，在贵阳市的置业需求是：落位核心、配套齐全、有较高的私密性要求、目标二改，那么中海映山湖的叠墅会比一些大平层项目更适合你。
二、映山湖项目的区位优势，远比想象要高
说完产品，来说区位。当然在区位上，项目的宣传也是非常迷的。我在之前的文章里说过，贵阳人绝对“五行缺水”，在置业选择上对水的偏爱，是其他有着大江大河城市的购房者难以比拟的。于是，当前的贵阳项目在自然资源上有着“湖大于河，河大于山，山大于林，林大于人工”的鄙视链。
中海映山湖，在自然资源上，有着非常好的先天优势。让我们看看那些靠近水域的项目，大部分都偏居一隅（当然观山湖公园旁边的项目不能算，毕竟一个比一个烂，算是糟蹋了观山湖公园最为高端的水资源），中天吾乡、中铁阅山湖、万科观湖，区位都不够核心，融创九樾府、恒大滨河左岸，小湾河又不如项目里的湖。
中海映山湖，哪怕湖再小，那也是实打实的项目里可以供业主夜晚沉思散步的湖，加之背靠长坡岭林地，可谓是“山水相映”，加上如此核心的区位，这在贵阳市里可以说是独一份了。唯一能与之匹敌的，又是另一块地王——红岩地王，本篇暂且不表。
我们都知道中海映山湖的区位很好，但是究竟有多好，我还是得再好好提一下。我一直以来评判项目的观点都是：现在有什么和未来有什么。中海映山湖现在有什么大家都已经知道，我就不再赘述了，重要的还是未来。
很少有人提及，但中海映山湖对面，未来实实在在会建成两大配套，一是一大医疗资源“观山湖大健康医疗综合体（医院、医院）项目”，目前规划已经出了，感兴趣的朋友可以自行搜索；二是一大商业资源，前两天挂牌的疑似为“电竞小镇”的地，其中有6万方的自持集中商业，此外后续地块也将以商办为主，周边可能会形成新的观山东CBD外延地。
当然，还有最重要的，也是很少有人提及的，林城东路延伸线。目前可以了解到的是，这条路将成为贵阳市又一条连通观山湖、云岩和南明“双核心”的重要大动脉，未来北站站前功能区的开发肯定会以此为核心，林城东路延伸段沿线将成为观山湖区向东扩展的重要节点，而中海映山湖恰好占据了这条大动脉观山湖区的门户，其优势可想而知。
至于与北站、会展、金融、黑石头片区的超近距离，未来周边四通八达的路网规划，以及未来有可能与1号线阳关站拉至步行30分钟内的距离，这里就不再赘述，大家都懂。
三、中海是闹了笑话，但市场需要它热起来
说了那么多中海在宣传上的失误。但其实，除了中海本身的自负外，高位接盘后市场的下行，当然也是造成了项目当前销售状况不佳的因素。最近又有传闻说，中海映山湖想以价换量，但我觉得大可不必，不如向难兄难弟华润学习一下，反正中海作为老大哥又不差钱对吧？
考虑到恒大足球场项目即将入场，我个人认为借着学校签约稳扎稳打，可能更为合适，否则首个项目口碑遭受质疑，对一个新进房企而言可能是不能承受之重。
对于我而言，其实是很希望看到中海映山湖项目热起来的，作为业内的老大哥，映山湖项目的失利其实是引起了不少恐慌的，金茂如今在宣传上下了很多的力，但看得出来还是有点担心市场，以至于造成了一些用力过猛现象。
而实际上，市场也需要中海映山湖这样的项目热起来，因为这可以证明市场真正的走出了调整期，改善需求正在陆续释放。
最后，还是容我好好为大家介绍一下中海吧。
中海地产隶属于中国建筑集团有限公司，年创立于香港，做地产开发及不动产运营已经41年。在克而瑞最新发布的半年房企销售榜中位列第六，此前也是常年稳居榜单TOP10。
中海这个老大哥在业内向来以有钱著称。那到底多有钱呢？我的银行朋友告诉我，中海做映山湖项目，是没有要银行的开发贷的，项目纯用现金砸的。当然，这个说法是否正确无法考证，但也从侧面说明了老大哥确实非常有钱。
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