广州市城市更新片区策划方案
（编制参考模板）
城市更新片区策划方案成果由说明书、专题报告和图集三部分组成。必须编制的专题报告包括融资楼面地价评估、交通影响专题评估、环境影响专题评估、历史文化遗产保护专题评估四项，产业发展专题评估、城市设计专项研究和市政基础设施承载力评估等其他专题报告可结合片区实际情况选择编制。
说明书、专题报告采用A4幅面，图集采用A3幅面，附于说明书之后合订为一册。
说明书
一、区位和编制背景
（一）区位分析。
说明更新片区的地理位置，分析其在区域中的功能、交通等方面的地位和作用。
（二）编制背景。
说明纳入年度计划/三年行动计划/储备项目库情况，市、区工作部署，相关文件批示，是否涉及村级工业园、专业批发市场、物流园区、违法建设、黑臭水体、“散乱污”企业，阐述更新改造的迫切性和必要性。
（三）工作与审查过程。
含方案委托、编制、公示、审查和审批过程、征求意见、专家论证过程等。
（四）编制依据。
说明片区策划方案所依据法律、法规、规范、相关规划和政策依据。
二、片区范围划定
（一）划定原则及过程。
片区范围划定应综合考虑以下要素：土地权属、标图建库、土地利用总体规划、相关权属主体改造意愿、控制性详细规划管理单元、河流、山体等要素。同时，应保证基础设施和公共服务设施相对完整，结合市重点项目计划、城市发展需要，成片连片划定片区范围。
（二）片区范围。
说明片区范围四至及规模。
三、现状概述
（一）现状综述。
对片区范围内现状人居环境、用地结构、设施配套、道路交通、绿地景观、产业发展、土地权属、是否涉及老旧小区、村级工业园、专业批发市场、物流园区、违法建设、黑臭水体、“散乱污”企业等多方面予以总体评价。
（二）人口及经济发展现状。
人口现状：需明确片区范围内各改造主体现状常住总人口、户籍人口与户数等基础情况。
经济发展现状：分析片区范围内基本经济数据、现状主要产业类型、经营情况、工业园区、批发市场、物流货运站场的租金水平和租赁期限，以及近3-5年村集体总收入、村集体物业收入、村集体经济支出情况等。
（三）用地现状梳理。
1.土地利用现状。
分析片区范围内现状土地使用功能。
2.土地权属。
分类梳理片区范围内土地权属情况。
3.标图建库。
说明片区范围内已纳入标图建库的用地范围及面积情况。
（四）房屋建筑现状。
说明片区范围内现状建筑情况，主要包括：建筑层数、建筑质量、合法建筑和违法建筑的面积及分布情况等。
（五）公共服务设施与市政基础设施现状。
说明片区范围内公共服务设施与市政基础设施的建设与使用现状。
（六）历史文化资源。
说明片区范围内不可移动文物、历史建筑（含线索）、传统风貌建筑（含线索）、古树名木的现状及保护情况。
（七）留用地、飞地情况。
说明片区范围内留用地、飞地情况。
四、相关规划
梳理国土空间规划、城市总体规划、土地利用总体规划、控制性详细规划、国民经济和社会发展规划、重点项目计划、城市更新总体规划及专项规划，对接重点项目、基本生态控制线、控制性详细规划法定图则及其他专项规划内容。
五、片区定位和产业导向
（一）发展定位。
依据社会经济发展需求与上层次规划要求，结合地区周边产业发展情况，梳理更新片区与周边地区功能关系，提出更新片区发展定位，明确片区主导功能。
（二）更新目标。
根据上层次规划要求，结合更新片区发展条件，提出片区公共服务设施、市政基础设施、道路交通、产业发展、生态环境、海绵城市等方面的发展目标及其规划指标体系。
（三）产业发展研究。
评估周边地区的产业发展趋势，结合更新片区的发展条件，分析产业发展的需求和供给潜力（新增和改造），提出片区产业升级方向、门类选择与发展指引。
六、经济测算
（一）现状建设量。
基于权属主体和改造意愿，统计现状建设量情况，含保留和拆迁总量。
（二）复建总建设量。
基于权属主体确定复建住宅核定方式，测算安置住宅复建总量、集体经济物业复建总量、公建配套总量，统计复建总量。
（三）更新改造成本。
基于权属主体核算更新改造成本，编制改造成本构成一览表。
（四）融资楼面地价评估。
对融资地块开展楼面地价评估，以两家评估机构评估结果的平均值确定融资楼面地价。
说明地价评估的委托主体、编制单位名称、资质、估价对象、估价日期、估价结果及说明。
（五）融资总建设量。
结合更新改造成本和融资楼面地价，测算融资建设量。
（六）配套设施建设量。
统计片区规划服务总人口规模，结合上位规划，统筹安排配套设施。
（七）规划总建设量。
基于权属主体汇总复建总建设量、融资总建设量、公建配套建设量等，统计规划总建设量。
（八）经济可行性分析。
提出资金安排建议，保障项目实施。
七、规划和用地保障
（一）更新项目划定。
明确更新项目类型、项目名称、改造主体、改造方式、改造模式、改造范围、用地面积、改造范围划定原则与思路等信息。
（二）用地方案。
根据上层次及相关规划要求、市区工作部署、土地权属人及相关利益人的诉求和意见，明确片区用地布局方案，说明用地布局思路，提出规划优化方案。
（三）土地整理。
梳理片区范围内土地权属情况、土地利用现状、土地利用总体规划建设用地规模、涉及土地利用总体规划调整的相关说明、补纳标图建库情况、“三地”及超标“三地”分析、农转用说明、完善历史用地手续情况等。
（四）配套设施布局。
结合《广州市城乡规划技术规定》要求及公共服务设施、市政基础设施专项规划要求，明确配套设施的种类、数量、分布和规模。
（五）产业布局及建设规模。
结合片区产业发展研究和用地方案，提出产业空间布局及建设规模。
（六）历史文化资源保护指引。
明确片区历史文化发展特色，提出历史文化资源保护策略，落实各层次保护规划的保护范围、保护要求，提出保护更新与利用策略，包括不可移动文物、历史建筑（含线索）、传统风貌建筑（含线索）、古树名木的保护措施，在保护基础上提出进行活化利用的更新策略。
（七）项目实施保障。
规定片区内更新项目实施主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、配套建设或移交城市基础设施和公共服务设施，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任。
制定更新片区建设时序与分期计划，并提出资金安排建议。
（八）控制性详细规划调整建议。
1.控制性详细规划调整必要性论证。
论证控制性详细规划调整的必要性。
2.控制性详细规划调整的主要内容。
控制性详细规划调整内容包括地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政基础设施、道路交通系统等控制要求。
3.控制性详细规划调整前后对比。
对比现行控制性详细规划方案及规划优化方案，对用地性质、开发强度、公共服务设施和市政基础设施情况、道路交通设施情况进行对比说明。
4.城市设计指引。
重点针对城市开敞空间组织、公共空间体系、建筑高度控制、片区整体形态控制、街道界面控制等内容制定更新片区城市设计指引。
八、效益分析
（一）社会效益。
分析节约集约用地（提供节地率）、道路交通改善（提供城市道路宽度及长度、道路密度改善情况）、保障城市公共利益的影响（提供公共服务设施和市政基础设施数量情况）。
（二）经济效益。
分析释放融资用地、产业发展情况、产业建设量、新增就业岗位、土地出让金、预计税收情况等内容。
（三）环境效益。
分析人居环境绿地率、河涌整治、节能减排、海绵城市等方面的提升影响。
（四）文化效益。
分析城市特色资源保护、延续历史文化传承、特色城市风貌塑造等方面的成效。
九、附件
附件包括职能部门及公示意见处理、更新改造意愿征询表、户数证明文件、权属证明文件、确定复建总量核算方式的证明文件、融资楼面地价评估结果（需由评估单位盖章确认）、现状建筑量统计表（需由基础数据普查单位盖章确认）、测绘成果质量检测报告，以及相关部门、单位和专家意见、规划修改和落实结论性意见记录、会议纪要等。其中证明材料、批复意见等可为复印件，原件备查。
专题报告
一、融资楼面地价评估
按照国家有关法律法规和评估技术标准、规范，结合周边地区功能定位、建设情况、开发强度等评估片区范围融资地块楼面地价。
二、交通影响专题评估
评价现状交通供给情况；根据单元发展规模预测交通需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行交通影响评估并提出相应的交通改善措施；明确交通设施的种类、数量、分布和规模。
三、环境影响专题评估
分析更新片区所在区域环境特征，研究片区策划方案对空间组织、建筑布局、场地设计、绿化设置等对区域小气候的影响，提出改善区域热环境、光环境、声环境，落实绿色城市基础设施、绿色建筑等的具体措施。评估结论应明确更新片区是否涉及土壤污染的地块及是否需要开展土壤环境调查。
四、历史文化遗产保护专题评估
明确片区历史文化发展特色，提出历史文物保护策略，落实各层次保护规划的保护范围、保护要求，提出保护更新与利用措施。其中，已进行文化遗产普查的片区，应将普查成果纳入评估报告；未进行普查的，建议先期开展普查工作，将成果补充纳入专题评估报告中。
五、产业发展专题评估
依据上层次国民经济与社会发展规划、产业发展规划，结合周边地区功能定位，评估更新片区产业发展现状、发展条件，分析产业发展的需求和供给潜力（新增和改造），并结合片区更新项目提出片区产业升级方向、产业发展指引，产业空间规模。
六、城市设计专项研究
根据上位规划的要求、拟建项目的功能和业态需求以及周边交通、景观要素等现状条件，提出城市设计的目标定位。确定片区高度控制、界面控制、开敞空间控制要求，编制建筑、景观设计指引。
七、其他专题
根据片区实际情况及方案编制需求，编制主体或编制单位认为需要增加的专题。
图集
一、区域位置图
标明城市更新片区在广州市行政区域内以及中心城区的地理位置、表达与周边地区的功能关系、交通联系、空间关系等内容。
二、用地范围图
结合最新航空影像图，标明片区用地范围线，涉及的行政单元边界，重要城市基础设施、公共服务设施。
三、土地利用现状图
结合最新现状地形图，标明片区现状各类用地实际用地功能，标明对应的用地性质代码、公共和市政配套设施等。
四、土地权属情况图
依据土地核查结果，标明片区内所有用地边界、土地权属性质、土地权属或实际占用单位。应当用不同颜色标示土地权属结果，包括国有用地、集体用地、留用地、历史遗留用地以及权属不清晰且未完善征转手续的用地等。
五、标图建库情况图
结合最新航空影像图，标明标图建库情况。
六、上层次规划图
上层次规划图应为组图形式，表达包括国土空间规划图、土地利用总体规划、城市总体规划图、现行控制性详细规划对更新片区关于用地性质、开发强度、公共服务设施及市政基础的具体要求。
七、更新项目划定示意图
结合最新航空影像图，标明各更新项目用地范围、项目名称、改造主体、改造方式、改造模式等信息。
八、复建、融资区位置分布图
标明片区内复建区、融资区的位置分布范围。
九、土地利用规划图
标示片区规划用地性质和界限、容积率及配套设施。
十、总平面图
绘制彩色总平面，标明主要城市道路、建筑类型、建筑高度等情况，并附经济技术指标一览表。
十一、城市设计导引图
对特定地区编制城市设计导引图。标明轴线、节点、地标、开放空间、视觉走廊等空间结构元素的位置。
十二、空间形态示意图
表达城市设计构思与设想的整体空间鸟瞰图、重要节点空间效果图。
十三、土地整理图
土地整理图应为组图形式，包括涉及土地利用总体规划调整的相关说明、补纳标图建库情况、“三地”及超标“三地”分析、农转用、完善历史用地手续等处理方式。
十四、控制性详细规划调整前后用地对比图
控制性详细规划调整前后用地对比图应为组图形式，包括现行控制性详细规划方案及规划优化方案，分别标明用地性质、容积率、配套设施。
十五、各类专项图
道路交通规划图、公共服务设施及市政设施规划分布图（组图），如有需要，还需补充历史文化遗产保护利用专项图等。
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