文/黄太阳
房企成本管理的三个境界：成本策划、成本控制、成本核算。
当前，多数中大型标杆房企开始成本策划。
有这么一个问题，相信你也想过，那就是如何实现成本的有效性投入，并反应在销售端确实有效。
俗话说，巧妇难为无米之炊！
预算有限，成本只能不均衡分布，又不能面面俱到、尽善尽美，这是现实！
据说，有时候目标成本给的不准，招标部门谈价一轮、二轮、三轮，还是定不下来标。
其实，在当前的招标之中，有一个思想，需要在成本管理之中要充分应用。
“田忌赛马”的博弈理念，要充分应用在成本策划之中！
田忌赛马的故事，大家都听过，用上等马对中等马，用中等马对下等马，用下等马对上等马。
房地产回归“房住不炒”，市场上符合购买条件、有购房需求的潜在购房者是恒定的。
当房地产金融属性（投资属性）逐步消退，房地产企业之间变成了一个“博弈关系”。
同地段的两个项目，房企之间将会实力的相互厮杀。
简单的划分，大概可以分为产品力、营销力、品牌力。
产品力：背后比拼的是设计水平、供应链水平、工程管理水平等
营销力：背后比拼的是营销策划、案场销售、获客方式水平等
品牌力：背后比拼的是项目口碑、企业品牌、物业管理水平等
因此，成本策划的视角不再仅局限于内部产品标准化，而是着眼于市场。
成本策划变成了一个需要具备“博弈”的竞争思维。
从企业经营角度出发，博弈的3个维度：
保障合理利润
促进产品力提升
带动销售增长
因此，不得不在成本策划环节，考虑如何与竞品项目形成鲜明的差距对比。
那么，如何将“田忌赛马”的博弈理念应用到成本策划之中？
我认为可以分为三个步骤展开：
第1步，知彼：提炼竞品项目的核心卖点
如果说一个项目，到处都是亮点，那么这个项目注定平庸。因此，在提炼竞品项目核心卖点时，建议不超过三个。
那么如何找到这些核心卖点？
成本总要亲自下工地，亲自探访周边竞争楼盘，实地踩盘：
1、案场：找置业顾问交流，深度分析对方的销售说辞
2、工地：观看项目工艺，是否按照置业顾问所讲属实
3、清单：找到竞品项目的问题点，并且形成问题清单
这个思路为什么可行？
小米的雷军在没有任何手机经验的情况之下，能够把小米手机做成爆品，而且价格极具性价比，核心在吗？
核心就在于不断的体验竞品手机以及在网络上寻找用户对于其他手机的差评，围绕这些差评进行深入分析，最终把它变成小米手机的卖点，从而实现超越期营销。
第二步，知己：挖掘自身项目的核心卖点
对于中大型房企，一般都会有标准化。
对于中小型房企，可能没有标准化。不管是否有标准化，在历史基础上会形成一版自家项目的核心卖点。
中海的标准化分为“五档十类”。
即梳理出了5大产品系，10个敏感点。
10个敏感点，包括82个空间模块。
分别是：智能、规划、配套、公区、户型、地库、立面、景观、室内、示范区。
由于颗粒度足够细，那么就能够在微观竞争之中，与竞争对手进行产品力PK！
当第一步分析研究竞品的核心问题点后，即可明确自家项目的核心卖点成本投入分布。
有的放矢的有针对性的放大某些卖点，在成本不超额的前提下有针对性的实施成本投入。
第三步，谋划：谋划成本不均衡分布策略
前面两步是找到了竞品的核心卖点、问题点以及自家项目打算做的核心卖点。
在这儿就会深度
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