熟悉明哥的读者们应该知道，明哥是仁恒、绿城、滨江的“铁杆吹”。曾经看业内知名大V卢俊写的《仁恒的你学不会》，深有感触。卢大的文笔隽美，他用文字描述出了业内人对于仁恒置地的看法。
确实，仁恒这家企业身上的基因，其他房企想去对标和模仿，但终究都是“学不会”的。
▲仁恒在杭州与滨江集团合作开发的仁恒·滨江园已于3月底交付。
仁恒与滨江在杭州房价最高的钱江新城南星板块共同打造了一个全铝板+玻璃外立面的顶级豪宅。
▲整个外立面全部采用金属铝板，呈现出极高的品质感。
这样的房子会极大地拔高价值感，本能地就觉得高端、价格不菲。而这，就是产品力的本质，提升产品的价值感。别小看“价值感”这三个字，这三个字里面包含着太多的东西了。
价值感这个东西，是别的房企学不会的东西。房地产到了今天，其实是没什么秘密可言的。无论是再好的户型，再美的园林，都是可以复制的。
但是价值感，需要时间，需要沉淀，需要坚持长期主义，才能够形成，是不可复制的。这也是为什么，同样的产品，挂上别家的品牌，你会觉得平平无奇，但挂上仁恒的牌子，你就会感觉这不是普通的产品。
▲即使是一模一样的产品，因价值感不同而给人的感觉也完全不同。
而在广西，同样有一家国企地产，正在靠着对长期主义的坚持，创造自己的价值感，构筑起了自己的护城河。这就是北投地产。
▲北投地产是广西为数不多可与国内头部房企正面PK的本土房企。
自去年下半年开始，随着越来越多的民营房企出现风险敞口，让以往与民企合作开发的国企们，如今不得不开始认真审视与民营房企合作开发的风险。
很多国企相继组建了房地产自营团队，这也就意味着，现在的国企们已经认识到，命运还得把握在自己手里。自己必须要具备独立操盘的能力。
▲合作开发即将成为过去式，越来越多的国企正在尝试自己独立操盘开发。
要想独立操盘取得成功，国企地产公司们就必须得具备“四化”能力：用市场化来迎合市场需求，赢得市场口碑，获取市场竞争力；用标准化，打造全新的成本、招采标准体系，降低开发成本；用专业化，组建一专多能，业务功底扎实，执行高效的团队；用精细化，提升管理颗粒度，深度挖掘项目利润。
▲北投南宁龙岗半岛北投东境项目。
具备这“四化”之后，国企地产的开发经营能力会显著增强，翻译成人话就是，开发的楼盘能实现盈利，不但能够实现自身稳定经营，不依赖集团输血，还可以贡献现金流，反哺集团。
在这些方面，作为广西国企地产的北投地产，无疑是走在了前面。而且还成为了广西国企地产的姣姣者。在年广西楼市整体低迷的行情下，北投地产不打折、不返现，守住价格底线，还能实现营收31.8亿元，利润3.48亿元，利润率能达到将近11%！这个成绩，即使放在广西的民营房企里也算表现优异了！
而这就可以看出北投地产强悍的经营能力。这也是为何近些年北投地产大举扩张的原因，因为北投地产能力强，贡献大，集团自然要全力支持做大做强。
▲短短几年时间，北投地产就已经在广西区域内布局了近20个项目。
如果把北投的开发经营能力层层拆解，你就会发现，这家企业并不简单。
六个能，改变北投地产
以往的国企，都是沿用传统体制运营，市场化程度低。所以在市场竞争力上，没有多大优势。年，中央提出了“国企改革三年行动”，从顶层设计上着手，做大做强做优国有企业，增强国企的核心竞争力、创新力、影响力、抗风险能力。
北投地产是最先拥抱变革，进行体制创新的国企地产公司。在选人用人上，北投地产坚持市场化选人用人导向，做到用人“能进能出、能多能少、能上能下”的“六能”文化。
这是北投地产的核心价值文化。
所谓的“六能”文化，就是积极向市场靠拢，业绩指标可衡量、可考核、可检验，优胜劣汰，竞争上岗，按贡献大小取酬。
▲在这种文化下，打破了以往国企“吃大锅饭”的弊端，激发了员工潜能。
在北投地产，现在很少有混日子，几乎没有“划水”跟“摸鱼”的。管理层实行末尾淘汰制，每年至少淘汰一名中层，普通管理人员淘汰的就更多了；为了内部挖掘人才，寻找人才，每年至少免职掉一个中层，让人才上位；为了激发人的潜能，实行按贡献取酬，同一级别，哪怕同一岗位每年的薪酬，大的能差2~3倍之多。
▲北投地产的中层竞聘上岗。
通过完善的优胜劣汰和能者多得的双向激励制度，北投地产团队的执行效率和凝聚力得到了大幅提升，团队也更专业、高效和狼性。
在“六能”文化的基础上，北投地产坚持“搭平台、给舞台、不拆台、帮补台，实力和业绩就是你的后台”的“五台”用人文化。
正是由于有了“五台文化”，很多人才在北投地产找到舞台，找到了充分发挥才华的用武之地。
正如北投地产内部提出的：房企的发展，初期看胆量，中期看管理，后期看文化。先进的企业文化，是北投地产的基本盘，也是其不可复制的核心竞争力。
高手如云中杀出重围
在企业文化的牵引下，北投地产展现出了极强的市场竞争力。年5月22日，南宁兴宁东GC-号地块，北投地产击退11家房企拿下该地块，楼面价元/㎡，溢价率高达.7%。
北投地产选择自己独自操盘。这就是后来的北投荷院项目。
▲南宁兴宁东北投荷院效果图。
地价拿得贵，但是片区内的竞争可一点也不低。北投地产要想在激烈的区域竞争中突围，自身必须要有“标签性”，要让市场记住自己。北投地产把项目与兴宁东的那考河湿地公园结合起来。
▲借助那考河湿地公园的景观，建立生活场景。
在项目建筑风格上，融合了徽派建筑与桂派建筑的精髓，把“原乡生活”的居住概念树立起来。这个概念，就是客户购买的理由，告诉客户，为什么要买这样的产品。
▲北投荷院独树一帜的产品风格。
而这样的概念营造，市场到底认可不认可呢？最终的结果是，北投荷院大获成功。即使在年片区内楼盘大幅降价的情况下，北投荷院仍然能够守住价格，高层同比周边贵元/㎡以上，合院产品的价差更大，客户却仍然愿意为之买单。
▲销售飘红就是市场认可的写照。
除了在项目定位和产品设计贴合市场外，北投地产的运营周期，从拿地到取证开盘有的不超过6个月时间，跟一线房企的运营速度一致。而运营节点控制得好，可以避开地产的周期性风险。
▲北投地产拿地即开工进场，运营效率堪比一线上市房企。
在市场上行周期，有充足的货量供应，加大推售力度，避免货量在下行周期销售，不得不降价销售折损货值，或者成为库存，这是每个房企运营部门的必修课程。
很多人不明白北投地产到底是如何守住价格的，踩准销售时机，在市场行情好的时候，货量供应充足，是最为核心的要点。
无论是从项目的前期定位，还是建筑风格，产品设计，再到营销运营，这一整套逻辑打法，很难想象是出自国企地产公司之手。在获取地价成本较高的情况下，依然能够在大牌房企扎堆的区域中，杀出重围。
躬身入局的强悍营销
在当前房企的综合能力中，营销能力是房企的核心竞争力之一，专业的营销团队往往能带来完全不一样的经营结果。此前，很多国企地产为了省事，大部分时候都是把营销团队外包，用代理公司的方式去操盘，最后取得的效果并不好。
任何一个企业要想有发展，有利润，生产和销售两端必须掌控在自己手里，放弃营销就意味着放弃了主动权，放弃自己的利润。
北投地产率先成立了独立的营销策划公司，用专业的人干专业的事情。而这个营销策划公司着重于解决“营”与“销”的问题。
▲北投地产在年2月单独成立了营销策划公司。
与以往的房企重“销”不重“营”相比，更看重执行力不同。北投地产的营销团队，更为均衡，既有策划的创新能力，又有销售的执行能力。所以，与很多五象新区的楼盘，严重依赖渠道和分销相比，北投地产的北投时代，是五象新区少有的自来客很多的楼盘。
▲北投时代始终在市场上保持足够大的声音，吸引购房者前来。
针对当下南宁地产的痛点，购房者观望情绪浓厚，犹豫不决。这要想把房子卖得好，实际上难度很大的。通常来说要解决营销端的几个常见问题：
1.你是谁？
2.你的客户在哪里？
3.客户为什么要买你？
4.客户什么时候要买？
要解决这几个问题，其实并不简单。北投时代很明确地把自己定位为“有为青年梦想社区”，整体更为年轻化，锁定对居住品质有追求的年轻人群体。
▲项目从一开始就把自己的目标客户锁定为年轻人。
接着就要为客户解决购买你的理由，为什么要购买你？什么时候购买你？北投时代通过造概念、树场景、讲故事、重体验、强曝光、设IP、引传播等多维度的方式，去描绘一个五象湖的有为青年梦想中的社区。
地铁、学校、产品、地段总能有一个吸引有为青年购买的地方。而且靠着在市场上极高的话题度，北投时代给人的感觉并不是在做冰冷的广告，而是在年轻人的文化输出，在教年轻人一种全新的生活方式。
▲北投时代的很多配套已经实景呈现了。
北投地产的营销是全员参与，高管们亲力亲为，不怕劳心劳神，员工们也投入其中。从高管到员工，全都能做到躬身入局。无论是团队的凝聚力还是执行力，北投地产都能把自己营销意图执行落地。
▲领导首先带头，全员参与营销。
所以，你才能看到，广西本土的一家国企地产，竟然把楼盘的营销做得比很多上市房企更新潮，更贴合当下年轻人的生活方式。
▲北投时代把营销玩出了“新高度”。
当然，如果你仅仅以为，营销只是做广告，造话题那就肤浅了。做这些都是为了最终，销售成交服务的。“营”与“销”从来就不能分开来看。
▲在策划之后，北投地产同样拥有一支精锐的销售团队。
仅仅在营销端，北投地产就已经让很多房企望尘莫及。而这仅仅只是北投地产竞争力的开始。
在产品力、成本控制、管理颗粒度上，北投地产同样也做到了可圈可点，没有拖营销的后腿。
写在最后
未来的房地产竞争，一定是房企的综合能力的竞争，没有短板的企业，才能在未来走得更远。就像绿城、滨江、仁恒一样，所谓的品牌必然是在综合能力上，随着时间的沉淀而熠熠生辉的。
北投这个牌子，能够取得如今的成绩，必然有着与众不同的地方。也因为如此，北投才能在广西构筑出自己坚固的护城河，让人记住他的每一个项目。
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